消费导报网:69avhd-“新管家”进不了门只因没备案？苏州一小区换物业遇难题
老物业合同到期解聘，新物业投票选聘入场，小区新老物业交接，本该是件顺理成章的事。可在吴中区石湖华城花园，新物业和老物业却没能完成交接，老物业留在小区，新物业进不了场，小区的物业管理陷入尴尬局面。
小区问题不少，居民投票找“新管家”
苏州石湖华城花园小区目前共有2611户业主、近万人居住，2017年6月由嘉宝物业进场提供物业管理服务。可近年来，小区业主发现，小区内的消防、监控系统形同虚设，陷入瘫痪，甚至出现拆除消防主机、锁闭消控室等情况。对于公共收益、维修基金用途等方面，也存在矛盾。
嘉宝物业与第一届业委会签订的《物业服务合同》在2023年6月20日到期后，并未续签，此后双方属于不定期物业服务合同关系。在2024年7月16日业主大会上，业主投票决议解除此合同关系，于10月24日正式终止。在石湖华城花园2024年第二次业主大会上，苏州华新国际物业管理有限公司被选聘为新物业，在2008票参会票数（总票数2547）中以1528票的高票数表决通过。据第二届业委会主任许洪华介绍，无论是解聘旧物业还是选聘新物业，所有流程全部符合相关法律规定，唱票等均有第三方进行监督，并对相关结果进行公示。
消控室内设施瘫痪，常年锁闭
根据相关决议，嘉宝物业需要在12月15日以前进行交接并完成退场，华新物业则于12月16日正式入场提供服务。尽管业委会多次发函进行告知，可嘉宝物业却迟迟并没有进行相关的清退工作，新旧物业无法完成正式交接。对此嘉宝物业称，有居民向越溪街道投诉，对第二次业主大会表决信息不认可，申请核实投票信息，因此新物业并不能合规备案入场，在此之前，根据相关规定仍应由嘉宝物业在真空期内提供服务。
“新管家”进不了门，只因没备案？
根据12月16日吴中区越溪街道小石湖社区居委会发布的《告全体业主书》，社区就第二届业委会成立与第二次业主大会有关新物业选聘表决两件事项提出问题，称接到6名业主联名反映，要求核实相关表决投票结果。但业委会未提供相关选票，因此相关表决结果并未核实，新选聘的物业暂不能备案，不能进场。
对于该份《告全体业主书》，第二届业委会进行了回应。
针对第二届业委会成立事项，业委会表示第二届业委会是由小石湖社区工作人员为组长的换届小组组织选举产生的，程序合理合规，且越溪街道组织进行了三次核票，并不存在不提供选票的情况。前两次公开核票均合规通过，第二届业委会合法备案，但今年11月越溪街道却以未公开的形式进行了第三次的核票，发布了不合规的认定结果，前后的不一致让业委会不解。
针对新物业选聘投票的相关事项，业委会表示程序完全合法合规，新物业进场不应受到阻拦。业委会始终同意再次核验选票，但为了确保全体业主合法权益，业委会希望街道社区可以先行确定并公开合理的核验规则标准，并请第三方在业委会办公室全程公开直播验票。
“根据《苏州市住宅物业管理条例》第四十条，当选物业在交接进场30天内备案。街道社区却称未备案不能进场，这值得商榷。”业委会主任许洪华说，“小区7年多消防瘫痪、监控失灵，新物业能否在年底进场恢复设施，关系到业主安全和生活秩序，更何况嘉宝物业还在违规征收2025年的物业费用，广大业主很容易遭受财产损失。”
同时业委会认为，《物业管理条例》第二十条规定中，社区居委会对业委会、业主大会有指导监督的权利，但前提是需要尊重业主们的自治权。业委会将采取相关措施维护广大业主的合法权益，希望有关部门能履行好相应职责，帮助新老物业和平交接。目前在小区，已有150多名业主联名请求社区允许中选物业尽快进场。
记者就相关问题联系了越溪街道物管科，物管科张科长告诉记者，根据《物业管理条例》第十七条，业主对业主大会表决结果存在异议的，可以向镇人民政府（街道办事处）反映，镇人民政府（街道办事处）应当核实表决相关信息。有业主对于新物业的表决存在异议，街道要求核票是在履行相关的法定义务，业委会需要向街道提供相关选票。关于业委会对于公开核票等要求，由于小区人数巨大、表决票数量多，具体事由可由业委会代表与街道领导进行协商，争取尽快妥善地处理好相关问题。
律师：选聘新物业属于小区业主自治范畴
记者就相关问题咨询苏报96466公益律师服务团团长单位江苏孚佑律师事务所律师顾盼。顾盼表示，安居乐业是每个百姓的理想追求，而小区物业服务对安居有着重要影响。如何聘请、监管好小区物业服务，需要小区有业主委员会这一主体，以及政府指导监督共同努力。
顾盼认为，小区召开业主大会选聘新物业的决议结果，从相关法规来看，属于小区业主自治范畴，只要符合《民法典》第二百七十八条，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意即可。只要议题合法，召开合法，保障了业主的知情权与决策权，无论是小区全体业主还是街道社区，都应该尊重表决结果。
对于新物业进场后向主管部门备案事宜，顾盼认为，根据《苏州市住宅区物业管理条例》四十条规定，是事后备案，而非以备案为进场前提。物业服务企业向行政部门备案，有利于物业管理的“党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合”四大原则相互衔接配合。
对于该小区的街道要求核票的情况，根据《苏州市住宅区物业管理条例》十七条规定，街道有权核实表决结果，以回应业主实质性异议。业主委员会作为业主大会会议的组织者，当配合街道进行核验。但街道核票更多的是起到一个监督作用，在这基础上要尊重小区业主合理的自治权，审慎发布指导意见。
对于新老物业交接工作，根据《江苏省物业管理条例》五十八条规定，物业管理行政主管部门、街道办事处应当加强对物业服务企业交接工作的监管。对于被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，当通报处罚。
顾盼表示，由于房地产周期变化，物业管理逐渐成为基层治理的一大重点，这需要行政部门和业主自治组织加强尊法守法，一起配合治理好小区。
（原题为《96466晚报法谭 | 这个小区新老物业交接咋这么难？》）
